BQT Chung Cư Đừng Nhầm “Thu Hộ” Là Không Chịu Thuế

Tại Hội nghị đối thoại về chính sách thuế năm 2025, Bộ Tài chính đã có văn bản trả lời rõ ràng về vấn đề này, làm rõ hiểu lầm về khái niệm “thu hộ – chi hộ”. Nếu không nắm rõ quy định mới, BQT và Đơn vị vận hành có thể đang đối mặt với rủi ro phạt vi phạm hành chính rất lớn.1/ Hiểu lầm về thu hộ – chi hộ trong vận hành toà nhà

Rất nhiều tòa nhà hiện nay đang hạch toán theo cách:

• Thu tiền phí quản lý, tiền nước, tiền gửi xe của cư dân.
• Chỉ lập Phiếu thu (chứng từ thu), không xuất Hóa đơn GTGT.
• Lý do đưa ra: “Ban Quản trị không kinh doanh, chỉ thu hộ cư dân để trả cho nhà cung cấp dịch vụ”.

Quan điểm này nghe có vẻ hợp lý nhưng lại sai về bản chất pháp lý theo các quy định mới nhất có hiệu lực từ năm 2025.

2/ Bộ Tài chính khẳng định đây là “Hoạt động cung cấp dịch vụ”

Căn cứ vào câu trả lời của Bộ Tài chính đối với trường hợp của người nộp thuế Nguyễn Minh Quân, dưới góc độ pháp lý của Luật Nhà ở 2023 và Luật Thuế GTGT 2024 (có hiệu lực từ 01/07/2025), bản chất giao dịch được xác định như sau:

a. Bắt buộc phải có Đơn vị vận hành đủ điều kiện

Đối với nhà chung cư có thang máy, BQT không thể tự mình đứng ra “thu hộ – chi hộ” một cách tự phát. Theo Khoản 1 Điều 149 Luật Nhà ở 2023, việc vận hành phải do đơn vị có năng lực chuyên môn thực hiện.

“Điều 149. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

1. Đối với nhà chung cư có thang máy thì phải do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện. Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện….”

b. Dòng tiền dịch vụ phải chịu thuế

Khi BQT ký hợp đồng với một Đơn vị quản lý vận hành (ĐVQLVH) để cung cấp dịch vụ trọn gói, thì:

• ĐVQLVH là bên trực tiếp cung cấp dịch vụ cho cư dân (thông qua việc thuê lại bảo vệ, vệ sinh…).
• Các khoản thu như: Phí quản lý, Trông giữ xe, Tiền nước sinh hoạt, Chăm sóc cây cảnh… được xem là doanh thu từ hoạt động cung cấp dịch vụ.

Kết luận từ Bộ Tài chính: Khi thu tiền các dịch vụ nêu trên, Đơn vị quản lý vận hành phải lập hóa đơn cho chủ sở hữu/người sử dụng nhà chung cư, đồng thời kê khai, nộp thuế GTGT, thuế TNDN theo quy định.

3/ Phân biệt rõ: Khi nào là “Thu hộ” thật, khi nào là “Dịch vụ”? 

Để tránh nhầm lẫn dẫn đến hạch toán sai, kế toán tòa nhà cần phân biệt rõ hai trường hợp:

• Trường hợp 1: Thu hộ thuần túy (Không chịu thuế)
  • Đặc điểm: Hóa đơn của nhà cung cấp (ví dụ điện lực) ghi tên trực tiếp của Cư dân/Chủ hộ. BQT chỉ là người đi nộp tiền thay.
  • Chứng từ: Chỉ cần Phiếu thu/Chi, không cần xuất hóa đơn GTGT.
• Trường hợp 2: Cung cấp dịch vụ (Phải chịu thuế)
  • Đặc điểm: BQT/ĐVQLVH ký hợp đồng với công ty bảo vệ, vệ sinh. Hóa đơn đầu vào mang tên BQT/ĐVQLVH. Sau đó BQT/ĐVQLVH thu tiền của dân để chi trả.
  • Bản chất: Đây là hoạt động mua dịch vụ đầu vào và bán dịch vụ đầu ra (dịch vụ vận hành) cho cư dân.
  • Yêu cầu: Bắt buộc xuất Hóa đơn GTGT khi thu tiền của dân.

Liên hệ nếu quý khách cần tư vấn thêm: Ms Huyền Hotline/Zalo – 094 719 2091

Email: pham.thi.thu.huyen@manaboxvn.jp.

_______________