Chương trình kiểm toán bất động sản đầu tư D730.3

Cơ sở dẫn liệu

1.       

Đảm bảo BĐSĐT được ghi nhận trên sổ cái là hiện hữu tại ngày kết thúc kỳ kế toán.

E/Tính hiện hữu

2.       

Đảm bảo BĐSĐT được ghi nhận chính xác trong sổ cái tại ngày kết thúc kỳ kế toán.

C/Tính đầy đủ

3.       

Đảm bảo nguyên giá hoặc giá trị hợp lý của BĐSĐT được ghi nhận đúng và theo cơ sở chấp nhận được. BĐSĐT được mua bằng ngoại tệ được quy đổi theo tỷ giá hối đoái phù hợp.

V/Đánh giá

4.       

Đảm bảo ghi giảm nguyên giá BĐSĐT khi có tổn thất do suy giảm giá trị và khấu hao BĐSĐT khi thích hợp.

V/ Đánh giá

5.       

Đảm bảo đơn vị sở hữu hoặc có quyền hợp pháp đối với BĐSĐT được ghi nhận trên sổ cái tại ngày kết thúc kỳ kế toán. Tất cả BĐSĐT không bị hạn chế quyền sử dụng, quyền sở hữu hoặc các quyền lợi được bảo đảm khác, nếu không, tất cả các hạn chế quyền sử dụng, quyền sở hữu hoặc các quyền lợi được đảm bảo khác phải được xác định và thuyết minh trong BCTC.

R&O/Quyền và nghĩa vụ

6.       

Đảm bảo tất cả các thông tin thuyết minh cần thiết liên quan đến BĐSĐT được lập chính xác và các thông tin này được trình bày và mô tả phù hợp trong BCTC.

P&D/Trình bày và thuyết minh

Cơ sở dẫn liệu

E/Tính hiện hữu

R&O/Quyền và nghĩa vụ

C/Tính đầy đủ

V/Đánh giá

P&D/Trình bày và thuyết minh

Rủi ro ở cấp độ cơ sở dẫn liệu (Thấp/Trung bình/Cao)

Các rủi ro có sai sót trọng yếu

Cơ sở dẫn liệu bị ảnh hưởng

Ghi thủ tục kiểm toán (*)

1.       

Bước B

·        Số dư của khoản mục này có trọng yếu (Giá trị khoản mục lớn hơn mức trọng yếu thực hiện) hoặc dự kiến là trọng yếu tại ngày kết thúc kỳ kế toán không?

·        Các hồ sơ, tài liệu về BĐSĐT có do đơn vị nắm giữ không?

2.       

Bước C

·        Số dư của khoản mục này có trọng yếu (Giá trị khoản mục lớn hơn mức trọng yếu thực hiện) hoặc dự kiến là trọng yếu tại ngày kết thúc kỳ kế toán không?

·        Có phát sinh tăng BĐSĐT trong kỳ không?

·        Có các nghiệp vụ tăng hoặc giảm BĐSĐT bằng ngoại tệ được quy đổi trong kỳ không?

·        Có BĐSĐT được sử dụng cho mục đích nắm giữ chờ tăng giá và/hoặc sử dụng cho thuê hoạt động không?

3.       

Bước D

·        Có việc nhượng bán hoặc trao đổi BĐSĐT trong kỳ không?

·        Có các nghiệp vụ tăng hoặc giảm BĐSĐT bằng ngoại tệ được quy đổi trong kỳ không?

4.       

Bước E

·        Số dư của khoản mục này có trọng yếu (Giá trị khoản mục lớn hơn mức trọng yếu thực hiện) hoặc dự kiến là trọng yếu tại ngày kết thúc kỳ kế toán không?

·        Thời gian sử dụng hữu ích của BĐSĐT có bị đánh giá quá dài hoặc quá ngắn theo kinh nghiệm trước đây của KTV không?

5.       

Bước F

·        Có dấu hiệu chỉ ra BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá có thể bị suy giảm giá trị không?

6.       

Bước G

·        Có bất kỳ sự không tuân thủ nào khuôn khổ lập và trình bày BCTC được áp dụng trong các kỳ trước không?

·        Có bất kỳ thay đổi nào trong các chính sách kế toán trong kỳ không?

·        Có BĐSĐT được sử dụng để thế chấp tại ngân hàng và/hoặc tại các bên khác không?

A.       Thủ tục chung

Kiểm tra chính sách kế toán có áp dụng nhất quán với năm trước và phù hợp với khuôn khổ về lập và trình bày BCTC được áp dụng không.

Trường hợp có thay đổi chính sách kế toán đơn vị có tuân thủ theo hướng dẫn của [CMKT số 29] không.

A

Thu thập bảng tổng hợp về BĐSĐT và đối chiếu sổ cái

1

Lập bảng tổng hợp số liệu dựa trên Bảng CĐSPS của kỳ hiện tại và số liệu kỳ trước đã được kiểm toán, với thông tin chi tiết về BĐSĐT tăng, nhượng bán, chuyển đổi, khấu hao, khấu hao luỹ kế và suy giảm giá trị nếu có. Đối chiếu số dư đầu kỳ với BCTC kỳ trước và kiểm tra tính chính xác số học của bảng tổng hợp số liệu.

E, A

2

Thu thập danh sách BĐSĐT tăng trong kỳ (nếu có), trong đó chi tiết về BĐSĐT đã mua (và/hoặc được trao đổi), ngày mua (và/hoặc ngày trao đổi), nguyên giá hoặc khấu hao lũy kế, giá trị ghi sổ…Đối chiếu các BĐSĐT tăng với bảng tổng hợp số liệu nêu trên.

E, A

3

Thu thập danh sách BĐSĐT giảm trong kỳ (nếu có), trong đó chi tiết các tài sản được nhượng bán (và/hoặc được trao đổi), nguyên giá, khấu hao lũy kế và giá trị còn lại tại ngày nhượng bán (và/hoặc được trao đổi). Nếu BĐSĐT đã bán, chi tiết số tiền thu được và việc tính toán lãi hoặc lỗ do nhượng bán BĐSĐT. Đối chiếu các tài sản đã nhượng bán với bảng tổng hợp số liệu nêu trên.

E, A

4

Khi KTV sử dụng danh mục hoặc sổ, tài liệu do BGĐ lập cho mục đích kiểm toán, KTV phải thực hiện các thủ tục để đảm bảo rằng danh mục/sổ, tài liệu là chính xác và đầy đủ.

E, A

Thực hiện các thủ tục phân tích

5

Thực hiện các thủ tục phân tích sau:

(a)    So sánh số dư TK của kỳ hiện tại với kỳ trước và xem xét sự phù hợp với sự phát triển kinh doanh kỳ hiện tại của đơn vị.

(b)    Soát xét các khoản mục lớn hơn mức trọng yếu thực hiện, hoặc các khoản mục bất thường, tìm hiểu nguyên nhân và thực hiện thủ tục kiểm tra tương ứng;

(c)    So sánh tỷ lệ khấu hao trung bình cho các nhóm tài sản với kỳ trước và yêu cầu giải trình nếu có sự thay đổi; và

(d)    So sánh thu nhập từ BĐSĐT của kỳ này với kỳ trước;

C, E, A

6

Xem xét liệu có các rủi ro cụ thể được xác định từ việc thực hiện các thủ tục phân tích dẫn đến số dư BĐSĐT chứa đựng sai sót trọng yếu không.

C, E, A, V

B.       Quan sát hiện vật và kiểm tra quyền sở hữu tài sản

1

Thực hiện việc quan sát BĐSĐT và xem liệu BĐS có được nắm giữ vì mục đích cho thuê và/hoặc nắm giữ chờ tăng giá không.

Trường hợp KTV không tham gia kiểm kê cuối kỳ: Thực hiện quan sát BĐSĐT tại ngày kiểm toán, lập bản kiểm kê và kiểm tra các chứng từ liên quan để xác định sự hiện hữu của BĐSĐT của đơn vị tại ngày kết thúc kỳ kế toán.

Nếu đơn vị có BĐSĐT do bên thứ ba giữ: Thu thập xác nhận của bên thứ ba, kiểm tra các tài liệu bổ sung hoặc trực tiếp quan sát (nếu trọng yếu).

E, V, R&O

2

Xác nhận quyền sở hữu BĐSĐT bằng cách:

(a)    Kiểm tra hồ sơ pháp lý đối với BĐSĐT;

(b)    Thực hiện việc tìm hiểu tình trạng của BĐSĐT trên cả thị trường trong nước và quốc tế; và

(c)    Đối với BĐSĐT thuê tài chính [Tham chiếu phần hành kiểm toán “Vay và nợ ngắn hạn, dài hạn” (E100)], kiểm tra hợp đồng thuê tài chính hoặc thu thập văn bản xác nhận của ngân hàng hoặc các bên cho thuê khác về BĐSĐT thuê tài chính; và

(d)    Thu thập danh mục BĐSĐT dùng để cầm cố, thế chấp, hạn chế sử dụng,…[kết hợp với phần hành kiểm toán “Vay và nợ ngắn hạn, dài hạn” (E100)] và danh mục BĐSĐT đã dừng hoạt động, tạm dừng để sửa chữa, không cần dùng, chờ thanh lý, đã hết khấu hao nhưng vẫn còn sử dụng,…(thông qua phỏng vấn khách hàng, kiểm tra tài liệu kết hợp với thủ tục quan sát thực tế).

R&O

C.       Ghi nhận ban đầu của BĐSĐT

1

Đánh giá sự phù hợp về việc phân loại BĐSĐT được thực hiện bởi BGĐ đơn vị. Dưới đây là một số ví dụ của BĐSĐT:

(a)    Đất nắm giữ chờ tăng giá trong dài hạn mà không phải để bán trong kỳ SXKD thông thường của đơn vị; hoặc

(b)    Các tòa nhà do đơn vị sở hữu (hoặc do đơn vị nắm giữ theo hợp đồng thuê tài chính) và được cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động.

A, R&O

2

Kiểm tra ghi nhận nguyên giá ban đầu của BĐSĐT (bao gồm các chi phí trực tiếp có liên quan đến mua BĐSĐT).

A

3

Kiểm tra nguyên giá của BĐSĐT đã được ghi nhận chính xác chưa bằng cách:

(a)    Xác minh lại các tài liệu hỗ trợ như hợp đồng mua và bán BĐSĐT và chứng từ thanh toán;

(b)    Đánh giá bản chất và sự phù hợp của các chi phí trực tiếp được ghi nhận vào nguyên giá BĐSĐT;

(c)    Đảm bảo nguyên giá bằng ngoại tệ được quy đổi theo tỉ giá giao dịch thực tế;

(d)    Đảm bảo BĐSĐT tăng trong kỳ đã được phê duyệt đúng đắn;

(e)    Phân loại đúng BĐSĐT, với BĐSĐT được đầu tư hoặc tái đầu tư, xem xét liệu BĐS và các chi phí có liên quan có phải phân loại lại là BĐSĐT không;

(f)     Nếu có chi phí lãi vay được vốn hóa: Đối chiếu với phần hành kiểm toán “Vay và nợ ngắn hạn, dài hạn” (E100) để đảm bảo việc vốn hóa được thực hiện phù hợp;

(g)    Đảm bảo tài sản do mua sắm được bàn giao trước ngày kết thúc kỳ kế toán;

(h)    Kiểm tra các chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, nâng cấp phát sinh trong năm đảm bảo việc vốn hóa nếu đủ điều kiện (kết hợp với phần hành kiểm toán liên quan);

(i)     Đối với nghiệp vụ mua/bán BĐSĐT với bên liên quan: Kiểm tra thẩm quyền phê duyệt, tính hợp lý của giá mua/bán, khối lượng giao dịch, các điều khoản cụ thể;

(j)     Phỏng vấn nhân viên chịu trách nhiệm hoặc thường xử lý các vấn đề về BĐSĐT để xác định xem liệu có hoạt động nào có liên quan đến BĐSĐT không được ghi nhận không.

C, A, V, R&O, Classification

D.       Thanh lý và chuyển đổi

1

Khi có sự chuyển đi/đến BĐSĐT trong kỳ:

(a)    Kiểm tra liệu có thay đổi về mục đích sử dụng dẫn đến sự chuyển đổi đó không; và

(b)    Đánh giá tính hợp lý của việc phân loại lại các loại tài sản sau khi chuyển đổi.

C, A, Classifiaction

2

Đối với việc nhượng bán BĐSĐT trong kỳ:

(a)      Xác minh lại các tài liệu hỗ trợ như hợp đồng mua và bán, bằng chứng về số tiền nhận được;

(b)      Đảm bảo số tiền bán BĐSĐT được hạch toán chính xác;

(c)      Đảm bảo các khoản nhượng bán nhận được bằng ngoại tệ có được quy đổi theo tỉ giá giao dịch thực tế phù hợp không;

(d)      Đảm bảo khoản lãi hoặc lỗ của nhượng bán được tính toán chính xác;

(e)      Đảm bảo việc nhượng bán BĐSĐT được phê duyệt đúng đắn; và

(f)       Đảm bảo các BĐSĐT đã nhượng bán được xóa khỏi danh mục tài sản/sổ đăng ký tài sản và đã dừng khấu hao.

A, C, R&O

E.       Kiểm tra khấu hao

1

Đối với khoản chi phí khấu hao:

(a)    So sánh cơ sở và tỉ lệ khấu hao đơn vị sử dụng với các công ty khác trong cùng ngành nghề; xác định liệu cơ sở và tỉ lệ khấu hao đơn vị sử dụng có không hợp lý không và có cần phải xem xét tiếp không;

(b)    Kiểm tra liệu tỉ lệ khấu hao đã được xem xét cho từng bộ phận tài sản quan trọng dựa trên sự khác biệt về thời gian sử dụng hữu ích của tài sản, tỉ lệ sử dụng và tính riêng biệt của tài sản hay chưa;

(c)    Soát xét các phương pháp khấu hao đã áp dụng và xem xét liệu phương pháp đó đã phù hợp với cách thức thu hồi lợi ích kinh tế của tài sản không;

(d)    Xác nhận việc tất cả các BĐSĐT (bao gồm cả BĐSĐT không sử dụng) được tính khấu hao phù hợp với chính sách kế toán của đơn vị;

(e)    Chọn mẫu kiểm tra việc tính toán hoặc kiểm tra tính hợp lý của chi phí khấu hao trong kỳ;

(f)     Thời gian sử dụng hữu ích và phương pháp khấu hao TSCĐ có được xem xét lại định kỳ, thường là cuối năm tài chính hay không và xem xét liệu có phải điều chỉnh tỉ lệ khấu hao và phương pháp khấu hao không;

(g)    Kiểm tra chi phí khấu hao đã được phân loại phù hợp vào các TK chi phí hay chưa; và

(h)    Đảm bảo các tài sản được khấu hao theo mức thấp hơn nguyên giá hoặc giá trị còn lại.

A, V

F.       Suy giảm giá trị (áp dụng cho BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá)

1

Xem xét và ghi chép liệu có dấu hiệu nào chỉ ra sự suy giảm giá trị có ảnh hưởng bất lợi đến giá trị của BĐSĐT. Kiểm tra các dấu hiệu này với khuôn khổ lập và trình bày BCTC được áp dụng.

V

2

Kết luận về đánh giá sự suy giảm giá trị của BĐSĐT. Trong trường hợp BGĐ không đồng ý, xem xét đưa vấn đề ra thảo luận với BQT.

V

G.      Trình bày và thuyết minh

1

Đảm bảo BĐSĐT được thuyết minh phù hợp trên BCTC theo khuôn khổ lập và trình bày BCTC được áp dụng, bao gồm cả BĐSĐT cầm cố, thế chấp.

P&D

2

Xem xét sự cần thiết phải hoàn thành danh mục kiểm tra thuyết minh BCTC về khoản mục này để đảm bảo việc trình bày và thuyết minh phù hợp.

Xem xét tính hợp lý và đúng đắn của các thông tin khác có liên quan đến BĐSĐT cần được trình bày và công bố gồm:

– Giá trị hợp lý;

– Thu nhập phát sinh từ việc kinh doanh BĐSĐT; và

– Các chi phí có liên quan đến việc bảo quản và cho thuê BĐSĐT.

P&D

3

Đảm bảo đã thu thập đầy đủ bằng chứng kiểm toán thích hợp trong HSKiT để hỗ trợ cho việc thực hiện tất cả các thuyết minh.

P&D

Có

Không

Không áp dụng

Ý kiến

1.     

Không có ngoại lệ nào trong việc xử lý các rủi ro được xác định tại các giấy làm việc phần A800.

2.     

Công việc đã được thực hiện theo kế hoạch, các phát hiện và kết quả được lưu đầy đủ trong hồ sơ.

3.     

Không có ý kiến bổ sung nào được đưa vào Thư giải trình (B440) hoặc Thư quản lý (B210). Nếu áp dụng, mức độ tin cậy vào KSNB đã được lập kế hoạch trong khu vực này vẫn còn phù hợp.

Nếu chọn “Có”, sửa đổi giấy làm việc B440 hoặc B210.

4.     

Tất cả thông tin cần thiết đã được thu thập cho việc trình bày và thuyết minh trong BCTC.

5.     

Các sai sót đã được xác định (ngoài các sai sót không đáng kể) đã được ghi nhận tại giấy làm việc B360.

6.     

Đánh giá rủi ro ban đầu không cần thiết phải sửa đổi khi xem xét các bằng chứng kiểm toán thu thập được.

Nếu chọn “Có”, trình bày tại giấy làm việc B410 và xem xét ảnh hưởng đến các phần công việc còn lại của KTV và công việc được thực hiện đến thời điểm đưa ra kết luận.

7.     

Các bằng chứng được thu thập là đầy đủ và thích hợp làm cơ sở đạt được các mục tiêu kiểm toán.

Nếu chọn “Không”, trình bày tại giấy làm việc B410 và xem xét ảnh hưởng đến ý kiến kiểm toán tại giấy làm việc B140.

8.     

Các vấn đề cần tiếp tục theo dõi ở kỳ kiểm toán tiếp theo.

Nếu chọn “Có”, trình bày tại giấy làm việc B410.