Thuế TNCN
100 câu hỏi đáp về cá nhân cho thuê bất động sản
Bài viết hướng dẫn 100 câu hỏi đáp về cá nhân cho thuê bất động sản. Tài liệu do Cục thuế Việt Nam tổng hợp để giải đáp vướng mắc tới người nộp thuế.
| Thảo luận Topic tại: https://www.facebook.com/groups/congvanketoan/ |
| Nhóm | Chủ đề | Câu hỏi | Trả lời theo tài liệu |
| 1 | Ngưỡng doanh thu chịu thuế | Tôi cho thuê nhà, doanh thu cả năm dưới 500 triệu đồng, tôi có phải nộp thuế không? | • Theo khoản 1 Điều 3 và khoản 1 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP): cá nhân cho thuê nhà có tổng doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thuộc diện không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế. • Tuy nhiên, vẫn phải thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm với cơ quan thuế, chậm nhất ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế. |
| 1 | Ngưỡng doanh thu chịu thuế | Nghị định 141/2026/NĐ-CP đã nâng ngưỡng miễn thuế lên bao nhiêu? Từ khi nào áp dụng? | • Nghị định 141/2026/NĐ-CP nâng ngưỡng miễn thuế từ 500 triệu đồng lên 01 tỷ đồng/năm, áp dụng từ ngày 01/01/2026. • Nếu tổng doanh thu cho thuê nhà trong năm 2026 từ 01 tỷ đồng trở xuống thì không phải nộp thuế GTGT và TNCN. • Trường hợp đã kê khai, nộp thuế theo ngưỡng cũ (500 triệu đồng) thì được xử lý hoàn trả số thuế nộp thừa theo Điều 12 Nghị định 68/2026/NĐ-CP. |
| 1 | Ngưỡng doanh thu chịu thuế | Tôi cho thuê nhiều căn nhà tại các địa chỉ khác nhau, ngưỡng 01 tỷ đồng có áp dụng riêng cho từng căn không? | • Không. Ngưỡng 01 tỷ đồng tính trên tổng doanh thu từ tất cả bất động sản cho thuê trong năm, áp dụng chung cho toàn bộ hoạt động cho thuê của một cá nhân — không tính riêng theo từng căn. • Khi vượt ngưỡng: thuế GTGT tính trên toàn bộ doanh thu; thuế TNCN chỉ tính trên phần doanh thu vượt trên 01 tỷ đồng. • Ví dụ: có 3 căn, mỗi căn thu 400 triệu/năm tổng 1,2 tỷ đồng. Thuế GTGT = 1,2 tỷ × 5% = 60 triệu đồng; Thuế TNCN = (1,2 tỷ – 1 tỷ) × 5% = 10 triệu đồng. • Căn cứ: khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Điều 7 Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15. |
| 1 | Ngưỡng doanh thu chịu thuế | Ngưỡng 01 tỷ đồng áp dụng cho tính thuế TNCN, vậy thuế GTGT tính trên phần nào? | • Thuế GTGT tính trên toàn bộ doanh thu khi vượt ngưỡng 01 tỷ đồng. • Ví dụ: doanh thu 1,5 tỷ đồng Thuế GTGT = 1.500.000.000 × 5% = 75.000.000 đồng. • Thuế TNCN chỉ tính trên phần vượt ngưỡng: (1.500 tr – 1.000 tr) × 5% = 25.000.000 đồng. • Căn cứ: khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Điều 7 Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15. |
| 1 | Ngưỡng doanh thu chịu thuế | Tôi có nhiều bất động sản cho thuê, tôi có thể chọn căn nào để áp dụng mức được trừ 01 tỷ đồng không? | • Có. Theo khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê được lựa chọn một hoặc một số hợp đồng để áp dụng mức trừ khi tính thuế TNCN. • Tổng mức được trừ không quá 01 tỷ đồng/năm tính trên tất cả hợp đồng cho thuê. • Nếu hợp đồng đầu tiên chưa trừ đủ 01 tỷ đồng, được tiếp tục lựa chọn hợp đồng khác cho đến khi trừ đủ — kể cả khi bên đi thuê đã khai thay, nộp thay nhưng chưa trừ đủ. |
| 1 | Ngưỡng doanh thu chịu thuế | Tôi có doanh thu dưới 01 tỷ đồng/năm, tôi có phải thông báo gì với cơ quan thuế không? | • Có doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thì không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN. • Tuy vậy, vẫn phải thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm với cơ quan thuế, chậm nhất ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo. • Hồ sơ thông báo theo Mẫu số 01/TKN-CNKD (ban hành kèm Thông tư số 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026). • Nguyên tắc áp dụng: người nộp thuế tự xác định nghĩa vụ, tự kê khai, tự nộp thuế (Điều 6 Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15). |
| 1 | Ngưỡng doanh thu chịu thuế | Tôi phải thông báo doanh thu dự kiến từ đầu năm hay chờ có doanh thu mới khai? | • Cá nhân khai thuế theo doanh thu thực tế phát sinh (chọn khai hai lần/năm hoặc một lần/năm), không phải thông báo doanh thu dự kiến từ đầu năm. • Khi tổng doanh thu trong năm vượt ngưỡng 01 tỷ đồng, phát sinh nghĩa vụ nộp thuế đối với phần doanh thu vượt ngưỡng. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 1 | Ngưỡng doanh thu chịu thuế | Trong năm doanh thu có lúc dưới, lúc trên 1 tỷ đồng, tôi tính thuế từ thời điểm nào? | • Theo tiết a khoản 1 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 141/2026/NĐ-CP): khi doanh thu trong năm vượt 1 tỷ đồng, nghĩa vụ kê khai và nộp thuế phát sinh kể từ quý xảy ra việc vượt ngưỡng. • Doanh thu kê khai là doanh thu lũy kế từ đầu năm đến hết quý phát sinh nghĩa vụ kê khai đó. |
| 1 | Ngưỡng doanh thu chịu thuế | Hợp đồng thuê nhà ngắn hạn (dưới 1 năm) có bị tính thuế khác không? | • Không. Ngưỡng 1 tỷ đồng tính trên tổng doanh thu trong năm dương lịch, không phân biệt hợp đồng ngắn hạn hay dài hạn. • Cộng dồn doanh thu của tất cả hợp đồng trong năm để xác định có vượt ngưỡng hay không; nếu vượt thì tính và nộp thuế theo quy định. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 1 | Ngưỡng doanh thu chịu thuế | Tôi cho thuê kho xưởng, không phải nhà ở, các quy định trên có áp dụng không? | • Có. Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC áp dụng cho hoạt động cho thuê bất động sản nói chung, gồm: nhà ở, kho bãi, xưởng sản xuất, văn phòng, mặt bằng kinh doanh và các loại bất động sản khác. • Cách tính thuế và thủ tục kê khai tương tự như cho thuê nhà ở. • Ngưỡng 1 tỷ đồng/năm áp dụng chung cho tổng doanh thu từ tất cả bất động sản cho thuê. |
| 1 | Ngưỡng doanh thu chịu thuế | Từ năm 2026, doanh thu cho thuê nhà bao nhiêu thì phải nộp thuế? | • Từ ngày 01/01/2026, ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế đã được nâng lên 1 tỷ đồng/năm. • Doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống thì không phải nộp thuế GTGT và TNCN; chỉ khi doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm mới phát sinh nghĩa vụ nộp thuế. • Căn cứ: Nghị định số 141/2026/NĐ-CP (ký ban hành ngày 29/04/2026). |
| 1 | Ngưỡng doanh thu chịu thuế | Cá nhân cho thuê nhà phải nộp những loại thuế, phí nào? | • Chỉ phải nộp 2 loại thuế: Thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN). • Lệ phí môn bài đối với cá nhân cho thuê tài sản đã chính thức được bãi bỏ. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 1 | Ngưỡng doanh thu chịu thuế | Cá nhân nước ngoài (không phải công dân Việt Nam) cho thuê nhà tại Việt Nam thì ngưỡng doanh thu 01 tỷ đồng/năm có áp dụng như đối với cá nhân Việt Nam không? | • Có. Ngưỡng doanh thu 01 tỷ đồng/năm theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 141/2026/NĐ-CP) áp dụng chung cho mọi cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản tại Việt Nam, không phân biệt quốc tịch. • Cá nhân nước ngoài có doanh thu trên 01 tỷ đồng/năm vẫn phải kê khai, nộp thuế GTGT và TNCN như cá nhân Việt Nam, và phải đăng ký mã số thuế tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. |
| 1 | Ngưỡng doanh thu chịu thuế | Doanh thu tính thuế được tính theo năm dương lịch hay tính theo thời hạn hợp đồng? | • Ngưỡng doanh thu 1 tỷ đồng được tính theo năm dương lịch, từ ngày 01/01 đến hết ngày 31/12 của năm đó — không tính theo thời hạn hợp đồng. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 1 | Ngưỡng doanh thu chịu thuế | Tôi chỉ cho thuê nhà 6 tháng trong năm 2026 với giá 50 triệu/tháng (tổng 300 triệu), vậy tôi có phải nộp thuế không? | • Không. Tổng doanh thu thực tế nhận được trong năm dương lịch 2026 chỉ 300 triệu đồng — thấp hơn ngưỡng 1 tỷ đồng/năm — nên không phải nộp thuế GTGT và TNCN. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Doanh thu cho thuê nhà của tôi trên 01 tỷ đồng/năm, tôi phải nộp những loại thuế nào và tính như thế nào? | • Nếu doanh thu trên 01 tỷ đồng/năm, phải nộp 2 loại thuế: Thuế GTGT = Tổng doanh thu × 5%; Thuế TNCN = (Tổng doanh thu – 1.000.000.000 đồng) × 5%. • Ví dụ: doanh thu 1,5 tỷ đồng/năm Thuế GTGT = 75 triệu đồng; Thuế TNCN = (1.500 tr – 1.000 tr) × 5% = 25 triệu đồng Tổng thuế phải nộp = 100 triệu đồng. • Căn cứ: khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15. |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Tôi phải bỏ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà cho thuê. Những khoản này có được trừ khi tính thuế TNCN không? | • Không. Thuế TNCN tính theo phương pháp doanh thu nhân thuế suất 5%, không trừ chi phí thực tế (sửa chữa, khấu hao…). • Thuế TNCN chỉ tính trên phần doanh thu vượt trên 01 tỷ đồng. • Căn cứ: Điều 7 Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15 và khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP. |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Giá thuê trong hợp đồng đã bao gồm thuế hay chưa? Ai có trách nhiệm nộp thuế? | • Giá ghi trên hợp đồng đã bao gồm hay chưa bao gồm thuế là do hai bên thỏa thuận dân sự; pháp luật thuế không quy định nội dung này. • Về trách nhiệm nộp thuế: cá nhân cho thuê bất động sản trực tiếp khai thuế, nộp thuế. • Trường hợp bên thuê là tổ chức và hợp đồng có thỏa thuận khai thay/nộp thay, thì tổ chức thực hiện khai thay, nộp thay cho cá nhân (khoản 7 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP). |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Tiền đặt cọc giữ chỗ có tính vào doanh thu chịu thuế không? | • Tiền đặt cọc thông thường (chỉ mang tính bảo đảm, sẽ hoàn trả khi hết hợp đồng) không tính vào doanh thu chịu thuế. • Nếu tiền đặt cọc được chuyển thành tiền thuê hoặc khấu trừ vào tiền thuê tháng cuối, phần đó phải tính vào doanh thu tính thuế của kỳ phát sinh (theo nguyên tắc xác định doanh thu tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP). |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Tiền thuê tôi thu bao gồm cả tiền điện, nước, phí quản lý/dịch vụ. Các khoản này có tính vào doanh thu chịu thuế không? | • Doanh thu tính thuế là tổng số tiền bên thuê trả theo hợp đồng (theo nguyên tắc xác định doanh thu tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP). • Nếu hợp đồng ghi gộp tiền thuê với tiền điện, nước, phí dịch vụ, toàn bộ số tiền đó tính vào doanh thu chịu thuế. • Nếu điện, nước là khoản thu hộ – chi hộ (có chứng từ riêng, bên cho thuê thu rồi trả lại nhà cung cấp) thì có thể không tính vào doanh thu. • Nên ghi tách riêng tiền thuê và các khoản thu hộ trong hợp đồng để xác định doanh thu rõ ràng, tránh rủi ro khi kê khai. |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Tôi cho thuê một phần nhà đang ở (ví dụ tầng 1), phần còn lại để ở. Tôi tính thuế trên toàn bộ hay chỉ phần cho thuê? | • Chỉ tính thuế trên doanh thu từ phần diện tích thực tế cho thuê; phần nhà tự sử dụng để ở không phát sinh doanh thu nên không tính thuế. • Chỉ kê khai số tiền thuê thu được từ phần cho thuê, đối chiếu với ngưỡng 01 tỷ đồng/năm để xác định nghĩa vụ thuế GTGT, TNCN. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Tôi ký 2 hợp đồng khác nhau cho cùng một bên thuê: một hợp đồng cho thuê nhà, một hợp đồng cho thuê bãi đỗ xe riêng. Doanh thu của 2 hợp đồng này có phải cộng gộp để xác định ngưỡng 01 tỷ đồng không? | • Có. Ngưỡng 01 tỷ đồng tính trên tổng doanh thu từ toàn bộ hoạt động cho thuê tài sản của một cá nhân trong năm, không phân biệt theo từng hợp đồng hay từng loại tài sản (nhà, bãi đỗ xe, mặt bằng…). • Dù ký nhiều hợp đồng khác nhau — kể cả với cùng một bên thuê — doanh thu của tất cả hợp đồng đều phải cộng gộp để xác định có thuộc diện chịu thuế hay không. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Tôi nhận trước toàn bộ tiền thuê cho hợp đồng 3 năm ngay từ năm đầu tiên, tôi phải tính doanh thu chịu thuế của khoản tiền nhận trước này vào năm nhận tiền hay phân bổ đều cho 3 năm? | • Khi nhận tiền thuê trả trước cho nhiều năm, được lựa chọn 1 trong 2 cách: (1) khai và nộp thuế một lần cho toàn bộ doanh thu nhận trước, ngay trong năm nhận tiền; hoặc (2) phân bổ doanh thu trả trước theo số năm trả tiền trước, mỗi năm kê khai một phần tương ứng. • Phải áp dụng nhất quán cách tính đã chọn trong suốt thời hạn hợp đồng, và thông báo lựa chọn này khi nộp hồ sơ khai thuế lần đầu. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Nếu bên thuê chậm trả tiền, doanh thu tính vào kỳ nào? Kỳ thanh toán theo hợp đồng hay kỳ thực nhận? | • Doanh thu tính thuế là số tiền bên thuê phải trả từng kỳ theo hợp đồng — kể cả khi bên thuê chưa thực trả, doanh thu vẫn được tính vào đúng kỳ thanh toán ghi trên hợp đồng. • Vì vậy, nếu bên thuê chậm trả tiền, bên cho thuê vẫn phải kê khai doanh thu theo kỳ thanh toán ghi trên hợp đồng, không chờ đến khi thực nhận tiền. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Tôi là hộ kinh doanh cho thuê nhà xin hỏi một số nội dung: 1. Tôi vay tiền xây nhà thì Chi phí lãi vay, Chi phí trả gốc có phải là chi phí hợp lý, hợp lệ khi để trừ khi tính thuế không? Nếu có tôi cần cung cấp hồ sơ gì? 2. Chúng tôi kinh doanh liên kết nhiều người với nhau (anh em họ hàng góp vốn dựa vào lòng tin lẫn nhau, góp đất, góp tiền, góp vật tư, thiết bị …) thì doanh thu phân chia cho các thành viên có được coi là hợp tác kinh doanh, và doanh thu tính thuế sau khi đã chia hay không? Nếu có chứng từ cung cấp và lưu trữ là gì? | • Thu nhập từ cho thuê bất động sản không áp dụng cách tính “thu nhập tính thuế (doanh thu – chi phí) × thuế suất”, mà tính theo tỷ lệ % trên doanh thu. • Do đó, chi phí lãi vay và chi phí trả gốc vay xây nhà không được trừ khi tính thuế GTGT, thuế TNCN của hoạt động cho thuê nhà; người nộp thuế cũng không phải nộp hồ sơ chứng minh chi phí. • Khi tổng doanh thu trong năm dương lịch trên 1 tỷ đồng, cách tính thuế là: Thuế GTGT = Doanh thu tính thuế GTGT × 5%; Thuế TNCN = (Doanh thu tính thuế TNCN – 1 tỷ đồng) × 5%. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Tôi có hộ kinh doanh cho thuê 01 nhà xưởng và sử dụng 01 nhà xưởng để thực hiện hoạt động kinh doanh khác. Khai thuế và tính chi phí khấu hao như thế nào? | • Phải kê khai thuế riêng cho từng hoạt động: cho thuê bất động sản và hoạt động kinh doanh khác. • Với hoạt động cho thuê bất động sản (doanh thu trên 1 tỷ đồng): Thuế GTGT = Doanh thu tính thuế GTGT × 5%; Thuế TNCN = (Doanh thu tính thuế TNCN – 1 tỷ đồng) × 5%. • Với hoạt động kinh doanh khác: nếu nộp thuế TNCN theo phương pháp thuế suất × thu nhập tính thuế (doanh thu – chi phí), được trừ chi phí khấu hao nhà xưởng phục vụ sản xuất, kinh doanh, theo quy định về quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định áp dụng cho doanh nghiệp. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Tôi là người có nhà cho thuê, trong quá trình thuê, Thu nhập từ cho thuê có thể không ổn định như HĐ đã ký (lúc có lúc không, lúc cao lúc thấp), vậy tôi phải kê khai và tính như thế nào, nếu CQ thuế chỉ căn cứ vào HĐ cho thuê? | • Theo Điều 7 Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15: thuế TNCN từ cho thuê bất động sản (trừ kinh doanh lưu trú) = phần doanh thu vượt trên 1 tỷ đồng × thuế suất 5% — không áp dụng cách tính theo thu nhập (doanh thu – chi phí) × thuế suất. • Cơ quan thuế căn cứ số tiền thực thu từ hoạt động cho thuê để tổng hợp doanh thu kê khai, không phụ thuộc vào việc thu nhập có ổn định theo hợp đồng hay không. • Có thể chọn khai thuế hai lần/năm (chậm nhất 31/7 và 31/01 năm sau) hoặc một lần/năm (chậm nhất 31/01 năm sau). • Theo tiết đ điểm 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP: doanh thu tính thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng; nếu trả trước nhiều năm thì được phân bổ theo số năm trả trước, hoặc tính theo doanh thu trả một lần. |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Doanh thu cho thuê nhà có tách riêng với doanh thu của các hoạt động kinh doanh khác không? | • Có. Theo Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15, Luật Thuế GTGT và Nghị định số 68/2026/NĐ-CP: nếu hộ kinh doanh có nhiều hoạt động chịu các mức thuế suất khác nhau, phải ghi riêng doanh thu của từng hoạt động. |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Khi tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu đối với hoạt động cho thuê nhà, tôi có được khấu trừ thuế GTGT đầu vào của các hóa đơn mua sắm, sửa chữa nhà cho thuê không? | • Không. Thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản tính theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu (tỷ lệ 5%), không áp dụng phương pháp khấu trừ. • Do đó, thuế GTGT đầu vào của hàng hóa, dịch vụ mua để sửa chữa, trang bị nhà cho thuê không được khấu trừ; số thuế phải nộp = doanh thu × 5%, không phụ thuộc chi phí đầu vào thực tế. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Các chi phí thuê dịch vụ sàn môi giới bất động sản hoặc đơn vị quản lý cho thuê (phí môi giới, phí quản lý vận hành) có được trừ khi tính thuế TNCN từ hoạt động cho thuê nhà không? | • Không. Thuế GTGT và TNCN tính trực tiếp bằng doanh thu × tỷ lệ % quy định, không trừ các chi phí thực tế phát sinh (phí môi giới, phí quản lý, phí sửa chữa, lãi vay…). • Đây là điểm khác biệt căn bản so với phương pháp kê khai trừ chi phí thực tế áp dụng cho doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Tôi có được giảm trừ gia cảnh (bản thân, người phụ thuộc) khi tính thuế cho thuê nhà không? | • Không. Thu nhập từ cho thuê nhà thuộc nhóm thu nhập từ kinh doanh của cá nhân, tính trực tiếp theo tỷ lệ % trên doanh thu. • Loại thu nhập này không được áp dụng giảm trừ gia cảnh hay giảm trừ bảo hiểm. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Các chi phí mua sắm nội thất cho khách thuê có được trừ ra trước khi tính thuế không? | • Không. Thuế được tính dựa trên doanh thu tính thuế (tổng số tiền khách trả theo hợp đồng); cơ quan thuế không khấu trừ bất kỳ chi phí đầu vào nào của chủ nhà. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Tôi vừa có lương đi làm ở công ty, vừa có tiền cho thuê nhà 200 triệu/năm. Tiền thuê nhà có phải cộng chung vào tiền lương để quyết toán thuế thu nhập cuối năm không? | • Không. Thu nhập từ tiền lương, tiền công và thu nhập từ cho thuê nhà là hai mảng tách biệt, có cách tính thuế và tờ khai khác nhau. • Tiền thuê nhà dưới 1 tỷ đồng/năm được miễn thuế độc lập, không phải cộng dồn vào thu nhập chịu thuế từ tiền lương. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Tôi cho thuê nhà giá 60 triệu/tháng cho trọn năm 2026 (Tổng doanh thu 720 triệu). Số thuế cụ thể tôi phải nộp là bao nhiêu? | • Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP: doanh thu năm 2026 là 720 triệu đồng, thấp hơn ngưỡng 1 tỷ đồng/năm thuộc diện miễn 100% thuế GTGT và TNCN. • Số thuế phải nộp trong trường hợp này = 0 đồng. |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Tôi và chồng đứng tên chung một căn nhà cho thuê được 1,2 tỷ/năm. Chia đôi ra mỗi người 600 triệu (dưới 1 tỷ) thì có được miễn thuế không? | • Không. Với bất động sản thuộc sở hữu chung của nhóm cá nhân/hộ gia đình, cơ quan thuế xác định 01 người đại diện duy nhất để thực hiện nghĩa vụ thuế. • Ngưỡng 1 tỷ đồng/năm áp dụng trên tổng doanh thu của chính căn nhà đó — không chia nhỏ theo số thành viên đồng sở hữu. • Doanh thu căn nhà (1,2 tỷ đồng) vượt ngưỡng nên vẫn phát sinh nghĩa vụ thuế: Thuế GTGT = 1.200.000.000 × 5% = 60.000.000 đồng; Thuế TNCN = (1.200.000.000 – 1.000.000.000) × 5% = 10.000.000 đồng Tổng thuế phải nộp = 70.000.000 đồng. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Một mình tôi đứng tên cho thuê 2 căn nhà độc lập, mỗi căn thu được 600 triệu/năm (Tổng doanh thu 1,2 tỷ). Tôi có phải nộp thuế không? | • Có. Ngưỡng miễn thuế 1 tỷ đồng/năm tính trên tổng doanh thu của một cá nhân nhận được trong năm dương lịch, không tính riêng theo từng căn nhà. • Vì là chủ của cả 2 căn và tổng doanh thu 1,2 tỷ đồng (vượt ngưỡng), phải gộp doanh thu để kê khai và nộp thuế theo quy định. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Nếu hợp đồng cho thuê nhà kéo dài từ giữa năm nay sang năm sau (ví dụ từ tháng 07/2026 đến tháng 06/2027) thì tính doanh thu thế nào? | • Doanh thu tính thuế của năm nào căn cứ vào số tiền thực tế phát sinh thuộc năm dương lịch đó — ví dụ: năm 2026 tính tiền 6 tháng cuối năm, năm 2027 tính tiền 6 tháng đầu năm. • Sau đó đối chiếu riêng doanh thu của từng năm với ngưỡng 1 tỷ đồng để xác định nghĩa vụ thuế. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Giá thuê trên hợp đồng là 90 triệu/tháng (Năm đạt 1,08 tỷ), nhưng khách thanh toán chậm hoặc quỵt tiền 2 tháng cuối năm (Thực thu 900 triệu), tôi có được tính theo ngưỡng miễn thuế không? | • Về nguyên tắc, cơ quan thuế căn cứ theo số tiền ghi trên hợp đồng đã ký kết. • Nếu khách không trả hoặc trả giảm so với hợp đồng, hai bên cần lập văn bản thanh lý hoặc phụ lục hợp đồng để giảm trừ tiền thuê thực tế. • Khi có văn bản pháp lý này, cơ quan thuế sẽ điều chỉnh doanh thu theo số thực thu (900 triệu đồng) — khi đó được miễn thuế vì đã xuống dưới ngưỡng 1 tỷ đồng. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Tôi cho người nước ngoài thuê nhà với giá tính bằng USD, khi khai thuế để tính xem có vượt ngưỡng 1 tỷ không thì quy đổi như thế nào? | • Phải quy đổi ngoại tệ ra VND theo tỷ giá mua vào thực tế của ngân hàng thương mại nơi mở tài khoản, tại thời điểm phát sinh doanh thu (nhận tiền). • Tổng số tiền VND sau quy đổi của cả năm là căn cứ so sánh với ngưỡng 1 tỷ đồng. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 2 | Xác định doanh thu tính thuế | Tiền điện, tiền nước, internet do khách sử dụng nhưng hóa đơn vẫn mang tên chủ nhà thì tiền đó có cộng dồn vào doanh thu để tính ngưỡng 1 tỷ không? | • Nếu hợp đồng ghi rõ “tiền điện, nước do bên thuê tự chi trả theo thực tế sử dụng”, các khoản thu hộ – chi hộ này không tính vào doanh thu tính thuế và không dùng để xét ngưỡng 1 tỷ đồng của chủ nhà. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Thuế khoán đã bị bãi bỏ chưa? Từ khi nào tôi phải chuyển sang kê khai? | • Từ năm tính thuế 2026, phương thức nộp thuế khoán cố định hàng năm chuyển sang kê khai theo doanh thu thực tế phát sinh (theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP). • Cá nhân cho thuê nhà tự kê khai theo doanh thu thực tế; nếu bên thuê là tổ chức và hợp đồng có thỏa thuận, bên đi thuê sẽ khai thay, nộp thay. |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Tôi phải dùng mẫu tờ khai nào khi trực tiếp kê khai thuế cho thuê nhà? | • Mẫu số 01/BĐS: Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản (ban hành kèm Thông tư số 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026). • Mẫu số 02/BK-BĐS: Bảng kê chi tiết bất động sản (ban hành kèm Thông tư số 18/2026/TT-BTC ngày 05/3/2026). • Các mẫu có thể tải trên Cổng dịch vụ công thuế điện tử: thuedientu.gdt.gov.vn. |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Nếu hợp đồng cho thuê nhà chấm dứt giữa kỳ tính thuế (ví dụ chấm dứt vào tháng 5), tôi có phải nộp hồ sơ khai thuế ngay tại thời điểm chấm dứt hợp đồng hay vẫn chờ đến kỳ khai chung (31/7 hoặc 31/01) như bình thường? | • Vẫn khai thuế theo kỳ đã chọn (một lần hoặc hai lần/năm) như bình thường, không phải nộp hồ sơ ngay khi hợp đồng chấm dứt. • Doanh thu tính thuế của kỳ khai gần nhất = doanh thu thực tế đã phát sinh đến thời điểm chấm dứt hợp đồng. • Vẫn phải thông báo với cơ quan thuế về việc chấm dứt hợp đồng/không còn phát sinh doanh thu, để cơ quan thuế cập nhật nghĩa vụ thuế phù hợp. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Tôi có phải đăng ký mã số thuế riêng để khai thuế cho thuê nhà không? | • Nếu đã có mã số thuế cá nhân (thường gắn với CCCD/CMND), không cần đăng ký mới — chỉ cần dùng mã số hiện có để kê khai. • Nếu chưa có mã số thuế, đến Thuế cơ sở quản lý địa bàn nơi có bất động sản cho thuê để đăng ký. • Nếu thành lập hộ kinh doanh, đăng ký thuế thực hiện qua cơ chế một cửa liên thông với đăng ký kinh doanh. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Tôi cần đăng ký địa điểm kinh doanh với cơ quan thuế không nếu chỉ cho thuê một căn nhà? | • Không. Nếu chỉ cho thuê một bất động sản (không thành lập hộ kinh doanh), chỉ cần kê khai theo Mẫu số 01/BĐS (kèm Thông tư số 50/2026/TT-BTC), trong đó khai báo địa chỉ bất động sản cho thuê. • Không phải làm thủ tục đăng ký địa điểm kinh doanh như hộ, cá nhân kinh doanh thông thường. |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Hợp đồng cho thuê nhà có bắt buộc phải công chứng mới được dùng làm căn cứ kê khai thuế không? | • Không bắt buộc. Theo khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, hợp đồng thuê nhà không thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực. • Hợp đồng chỉ cần lập thành văn bản theo Điều 163 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (đủ thông tin hai bên, mô tả tài sản, giá thuê, thời hạn, chữ ký các bên) là đủ giá trị pháp lý làm căn cứ kê khai thuế (theo Nghị định số 68/2026/NĐ-CP). |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Tôi có bắt buộc phải thành lập hộ kinh doanh khi cho thuê nhà không? | • Không bắt buộc. Cá nhân tự quyết định có đăng ký thành lập hộ kinh doanh hay không (căn cứ khoản 1, 3, 4 Điều 82 Nghị định số 168/2025/NĐ-CP; khoản 1 Điều 3, khoản 1 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP; điểm a khoản 1 Điều 4 Thông tư số 18/2026/TT-BTC). • Nếu có đăng ký thành lập hộ kinh doanh: đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng đăng ký kinh doanh (Chương III Nghị định số 168/2025/NĐ-CP và Thông tư số 68/2025/TT-BTC). • Nếu không đăng ký thành lập hộ kinh doanh: đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế theo điểm a khoản 1 Điều 22 Thông tư số 86/2024/TT-BTC. |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Tôi đã đăng ký hộ kinh doanh, tôi có thể xóa đăng ký và chuyển về cá nhân kinh doanh không? | • Có. Có thể làm thủ tục chấm dứt hoạt động hộ kinh doanh tại cơ quan đăng ký kinh doanh và cơ quan thuế. • Sau khi chấm dứt, hoạt động với tư cách cá nhân kinh doanh và kê khai thuế theo quy định dành cho cá nhân. • Cần hoàn tất đầy đủ nghĩa vụ thuế trước khi chấm dứt, gồm quyết toán thuế cho kỳ cuối cùng. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Hộ kinh doanh cho thuê nhà có phải thực hiện chế độ sổ sách kế toán, hóa đơn, chứng từ như doanh nghiệp không? | • Không. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê tài sản nộp thuế theo tỷ lệ trên doanh thu không phải áp dụng đầy đủ chế độ kế toán như doanh nghiệp. • Chỉ cần lưu giữ hợp đồng cho thuê, chứng từ thu tiền và tài liệu liên quan để làm căn cứ kê khai khi cơ quan thuế yêu cầu kiểm tra, đối chiếu. • Không phải mở sổ sách kế toán theo chế độ doanh nghiệp, trừ khi tự nguyện áp dụng phương pháp kê khai theo chế độ kế toán. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Người cho thuê bất động sản kê khai thuế theo kỳ nào? Tháng hay quý? | • Theo tiết d khoản 2 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 141/2026/NĐ-CP): được lựa chọn khai thuế hai lần/năm (hạn 31/7 và 31/1 năm sau) hoặc một lần/năm (hạn 31/1 năm sau). • Không khai theo tháng hoặc theo quý. |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Thời hạn nộp tờ khai đối với hoạt động cho thuê bất động sản là ngày nào? | • Nếu chọn khai hai lần/năm: hạn nộp là 31/7 (kỳ 1) và 31/1 năm sau (kỳ 2). • Nếu chọn khai một lần/năm: hạn nộp là 31/1 của năm dương lịch tiếp theo. • Căn cứ: tiết d khoản 2 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 141/2026/NĐ-CP). |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Tôi cho thuê nhà thì có phải thực hiện quyết toán thuế TNCN vào cuối năm không? | • Không. Cá nhân cho thuê nhà không phải thực hiện quyết toán thuế TNCN cuối năm. • Thay vào đó, chỉ cần khai thuế hai lần/năm (hạn 31/7 và 31/1 năm sau) hoặc một lần/năm (hạn 31/1 năm sau), theo tiết d khoản 2 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 141/2026/NĐ-CP). |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Tôi có 04 bất động sản cho cá nhân thuê trong đó có 03 bất động sản ở Hà Nội và 01 bất động sản ở thành phố HCM, tôi phải khai thuế như thế nào? | • Khai thuế tổng hợp chung cho tất cả bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế duy nhất. • Được lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ (điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, sửa đổi tại Nghị định số 141/2026/NĐ-CP). |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Người cho thuê bất động sản có thể thực hiện đăng ký, kê khai và nộp thuế điện tử bằng những hình thức nào? | • Có thể đăng ký, kê khai và nộp thuế điện tử qua: cổng thông tin điện tử của cơ quan thuế, Cổng dịch vụ công quốc gia, hoặc các ứng dụng điện tử khác theo quy định của cơ quan thuế. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Tôi có nhiều bất động sản cho thuê ở các tỉnh khác nhau, phải nộp hồ sơ khai ở đâu? | • Dù bất động sản ở cùng tỉnh/thành hay khác tỉnh/thành, vẫn khai thuế tổng hợp chung trên 01 hồ sơ khai thuế và chọn 01 cơ quan thuế (nơi có bất động sản cho thuê) để nộp hồ sơ — trừ khi tổ chức đi thuê đã khai thay, nộp thay (theo Mẫu số 01/BĐS, kèm Thông tư số 50/2026/TT-BTC). • Doanh thu, số thuế GTGT và TNCN phải nộp vẫn được kê khai và nộp theo từng địa điểm có bất động sản cho thuê. |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Hộ kinh doanh cho thuê nhà có được đồng thời đăng ký thêm ngành nghề kinh doanh khác (ví dụ dịch vụ lưu trú, mua bán hàng hóa) trên cùng một mã số thuế hộ kinh doanh không? | • Có. Hộ kinh doanh được đăng ký bổ sung ngành, nghề kinh doanh khác trên Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh, và thông báo thay đổi thông tin đăng ký thuế tương ứng với cơ quan thuế. • Phải theo dõi riêng doanh thu của từng hoạt động (cho thuê nhà và ngành nghề khác) để áp dụng đúng tỷ lệ thuế GTGT, TNCN theo từng lĩnh vực. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Tôi có căn nhà ở Đà Nẵng nhưng tôi đang sống tại Hà Nội, tôi phải nộp hồ sơ khai thuế ở đâu? | • Hồ sơ khai thuế phải nộp tại Thuế cơ sở nơi có bất động sản cho thuê (Đà Nẵng) — không phải nơi cư trú của chủ nhà (Hà Nội). CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Tôi không thành thạo công nghệ và không tự kê khai thuế online được, tôi có thể ủy quyền cho đại lý thuế thực hiện đăng ký, kê khai, nộp thuế thay tôi không? | • Có. Có thể ký hợp đồng dịch vụ với đại lý thuế đã được cơ quan thuế cấp giấy xác nhận đủ điều kiện, để đại lý thực hiện đăng ký, kê khai, nộp thuế thay theo nội dung ủy quyền. • Đại lý thuế chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ trong phạm vi được ủy quyền, nhưng nghĩa vụ thuế gốc vẫn thuộc về cá nhân cho thuê tài sản. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà đối với cá nhân trực tiếp khai gồm những giấy tờ gì? | • Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (Mẫu 01/BĐS). • Bản sao Hợp đồng thuê nhà và Phụ lục hợp đồng (nếu có). • Bản sao CCCD của chủ nhà. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Khi nào thì tôi phải đi nộp tiền thuế? Có trùng với ngày nộp tờ khai không? | • Có. Thời hạn nộp tiền thuế trùng với ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. • Nên nộp tiền cùng ngày nộp tờ khai để tránh phát sinh nợ đọng trên hệ thống. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Hợp đồng của tôi kéo dài 5 năm, tôi có phải mỗi năm đi làm lại hồ sơ khai thuế một lần không? | • Không. Nếu hợp đồng không thay đổi về giá hay điều khoản cốt lõi, và chọn khai theo năm, chỉ cần nộp tờ khai định kỳ hằng năm, không cần nộp lại bản sao hợp đồng cũ. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Tôi chưa có mã số thuế, muốn cho thuê nhà thì đăng ký ở đâu? | • Theo khoản 7 Điều 35 Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14 (sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 56/2024/QH15) và Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15: mã số định danh cá nhân được dùng thay cho mã số thuế khi đã cấp cho toàn bộ dân cư. • Công dân Việt Nam đã có số định danh cá nhân (CCCD) thì không cần đăng ký mã số thuế riêng. • Người chưa có số định danh cá nhân (ví dụ người nước ngoài) đăng ký thuế tại cơ quan thuế nơi cư trú hoặc nơi có bất động sản cho thuê, hoặc đăng ký trực tuyến tại thuedientu.gdt.gov.vn. |
| 3 | Đăng ký thuế và thủ tục kê khai | Tôi là người nước ngoài, không có số CCCD Việt Nam, muốn cho thuê nhà tại Việt Nam thì đăng ký mã số thuế dựa trên giấy tờ gì? | • Đăng ký mã số thuế dựa trên số hộ chiếu hoặc giấy tờ xuất nhập cảnh hợp lệ khác, nộp hồ sơ tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. • Sau khi được cấp mã số thuế, dùng mã số này để thông báo doanh thu, kê khai và nộp thuế cho hoạt động cho thuê tài sản tại Việt Nam. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 4 | Khai thuế thay, nộp thuế thay | Nếu bên đi thuê (công ty, tổ chức) khai thuế thay cho tôi, họ dùng mẫu nào? | • Mẫu số 01/TCKT: Tờ khai thuế tổ chức khai thay (ban hành kèm Thông tư số 18/2026/TT-BTC ngày 05/3/2026). • Mẫu số 02/BK-KTBĐS: Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản (ban hành kèm Thông tư số 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026). • Lưu ý: hợp đồng phải ghi rõ thỏa thuận khai thay/nộp thay và số tiền được trừ khi tính thuế TNCN. |
| 4 | Khai thuế thay, nộp thuế thay | Bên thuê là công ty, họ muốn khai và nộp thuế thay cho tôi. Tôi cần làm gì? | • Đưa thỏa thuận khai thay/nộp thay vào hợp đồng cho thuê, ghi rõ bên chịu trách nhiệm khai và số tiền được trừ khi tính thuế TNCN. • Cung cấp mã số thuế cá nhân cho bên thuê. • Nếu có nhiều bất động sản, thỏa thuận rõ căn nào được chọn để áp dụng mức trừ 01 tỷ đồng. • Hồ sơ khai thực hiện theo Mẫu 01/TCKT và 02/BK-KTBĐS (kèm Thông tư số 18/2026/TT-BTC và Thông tư số 50/2026/TT- BTC). |
| 4 | Khai thuế thay, nộp thuế thay | Tôi cho công ty nước ngoài có pháp nhân ở Việt Nam thuê nhà, thuế tính như thế nào? Ai phải khai? | • Nếu bên thuê là tổ chức nước ngoài có pháp nhân tại Việt Nam, tổ chức đó có thể khai và nộp thuế thay nếu hợp đồng có thỏa thuận (tiết đ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, sửa đổi tại Nghị định số 141/2026/NĐ-CP). • Nếu hợp đồng không có thỏa thuận khai thay/nộp thay, chủ nhà phải trực tiếp khai thuế. • Cách tính thuế không đổi: Thuế GTGT = doanh thu × 5%; Thuế TNCN = (doanh thu năm – 01 tỷ đồng) × 5%. |
| 4 | Khai thuế thay, nộp thuế thay | Tôi cho anh A thuê căn hộ với giá 20 triệu đồng/tháng. Theo quy định, ai là người có trách nhiệm khai thuế? | • Bên cho thuê (chủ nhà) phải trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế, vì bên thuê là cá nhân (anh A) — không phải tổ chức nên không thuộc trường hợp khai thay (điểm đ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, sửa đổi tại Nghị định số 141/2026/NĐ-CP). |
| 4 | Khai thuế thay, nộp thuế thay | Chi phí thuê nhà là một khoản chi phí rất lớn, chỉ sau giá vốn của hộ kinh doanh, thực tế hộ kinh doanh có bỏ chi phí ra thuê nhà thật nhưng không được ghi nhận chi phí vì người cho thuê không đóng thuế. Em được biết đến việc người kinh doanh có thể đóng thuế thay chủ nhà để được ghi nhận chi phí, nhưng điều đó đồng nghĩa với việc dồn gánh nặng chi phí thuế lên vai hộ kinh doanh. Vậy theo cán bộ thuế có giải pháp như nào với hộ kinh doanh trong tình huống này để hộ kinh doanh không chịu gánh nặng về thuế không ạ? | • Việc khai thay, nộp thuế thay chỉ áp dụng khi bên thuê là tổ chức (theo khoản 7 Điều 8 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP); hộ kinh doanh thuê nhà của cá nhân khác không thuộc trường hợp này — chủ nhà vẫn là người có trách nhiệm kê khai, nộp thuế. • Để chi phí thuê nhà được tính là chi phí được trừ của hộ kinh doanh, cần có hợp đồng thuê nhà và chứng từ thanh toán hợp lệ. • Khi cơ quan thuế yêu cầu, hộ kinh doanh cần cung cấp thông tin người cho thuê (số CCCD, địa chỉ, thông tin liên quan trong hợp đồng) — đây là cách ghi nhận chi phí hợp lý mà không cần đóng thuế thay cho chủ nhà. |
| 4 | Khai thuế thay, nộp thuế thay | Chủ nhà hay người đi thuê phải đi khai và nộp khoản thuế này? | • Theo Luật Thuế, chủ nhà (cá nhân cho thuê) là đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế gốc. • Pháp luật cho phép hai bên tự thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên nào trực tiếp làm thủ tục kê khai và nộp tiền vào ngân sách. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 4 | Khai thuế thay, nộp thuế thay | Trong hợp đồng ghi “Giá thuê chưa bao gồm thuế, bên đi thuê chịu trách nhiệm nộp các loại thuế phát sinh”, như vậy có hợp pháp không? | • Hoàn toàn hợp pháp. • Khi có thỏa thuận này, tổ chức/doanh nghiệp đi thuê có trách nhiệm khấu trừ tiền thuế, khai thay và nộp thay cho chủ nhà nếu tổng doanh thu hợp đồng vượt ngưỡng quy định. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 4 | Khai thuế thay, nộp thuế thay | Tôi có nhiều bất động sản cho nhiều doanh nghiệp khác nhau thuê và các doanh nghiệp này đều khai thuế thay cho tôi. Tôi cần đối chiếu, tổng hợp số liệu giữa các doanh nghiệp này như thế nào để tránh khai trùng hoặc khai thiếu doanh thu khi áp dụng mức trừ 01 tỷ đồng? | • Cung cấp thống nhất mã số thuế cá nhân cho tất cả doanh nghiệp khai thay, đồng thời tự theo dõi số tiền đã được trừ trong mức 01 tỷ đồng tại từng hợp đồng để tránh trừ trùng. • Cơ quan thuế tổng hợp dữ liệu khai thay từ các tổ chức theo mã số thuế cá nhân trên hệ thống quản lý thuế. • Nếu phát hiện tổng số tiền được trừ vượt 01 tỷ đồng do trừ trùng tại nhiều nơi, cá nhân phải khai bổ sung và nộp số thuế còn thiếu. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 4 | Khai thuế thay, nộp thuế thay | Tổ chức, doanh nghiệp khai thay thuế cho chủ nhà thì nộp hồ sơ theo thời hạn nào? | • Tổ chức khai thay nộp hồ sơ khai thuế theo kỳ thanh toán tiền thuê nhà được quy định rõ trong hợp đồng kinh tế giữa hai bên (không theo kỳ khai thuế chung của cá nhân). CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 5 | Hóa đơn điện tử | Tôi có phải xuất hóa đơn điện tử khi nhận tiền thuê không? | • Chỉ bắt buộc xuất hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế khi doanh thu năm trên 01 tỷ đồng (theo khoản 2 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP, sửa đổi khoản 5 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP). • Doanh thu từ 01 tỷ đồng trở xuống thì không bắt buộc xuất hóa đơn điện tử. • Nếu bên thuê yêu cầu hóa đơn để hạch toán chi phí, có thể đăng ký sử dụng hóa đơn dù chưa đến ngưỡng bắt buộc. |
| 5 | Hóa đơn điện tử | Doanh thu của tôi vượt 01 tỷ đồng, tôi phải đăng ký hóa đơn điện tử trong bao lâu? | • Phải đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử trong vòng 30 ngày kể từ ngày cuối cùng của kỳ tính thuế có doanh thu lũy kế vượt 01 tỷ đồng (theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP). • Ví dụ: nếu doanh thu lũy kế vượt 01 tỷ đồng vào quý II (tính đến 30/6), phải đăng ký hóa đơn điện tử trước ngày 30/7. |
| 5 | Hóa đơn điện tử | Bên thuê (công ty) yêu cầu tôi xuất hóa đơn để thanh toán, tôi làm thế nào nếu doanh thu từ 01 tỷ đồng trở xuống? | • Có 2 cách: (1) đề nghị bên thuê tự lập phiếu chi/chứng từ nội bộ kèm hợp đồng cho thuê và chứng từ thu tiền; hoặc (2) đăng ký tự nguyện sử dụng hóa đơn điện tử. • Việc xuất hóa đơn khi doanh thu dưới ngưỡng không làm phát sinh nghĩa vụ thuế, nếu tổng doanh thu năm vẫn không vượt 01 tỷ đồng. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 5 | Hóa đơn điện tử | Tôi có nhiều căn nhà cho thuê tại nhiều địa điểm, hóa đơn điện tử dùng mã số thuế nào? | • Dùng chung một mã số thuế của cá nhân/hộ kinh doanh cho tất cả địa điểm cho thuê. • Ghi rõ địa chỉ bất động sản cụ thể trên từng hóa đơn để cơ quan thuế phân biệt doanh thu theo từng địa điểm, theo hướng dẫn lập hóa đơn điện tử của cơ quan thuế. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 5 | Hóa đơn điện tử | Nếu tôi đã đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế cho hoạt động cho thuê nhà, sau đó doanh thu năm sau giảm xuống dưới 01 tỷ đồng, tôi có buộc phải dừng sử dụng hóa đơn điện tử không? | • Không. Được tiếp tục sử dụng hóa đơn điện tử cho hoạt động cho thuê dù doanh thu năm sau giảm xuống dưới 01 tỷ đồng, trừ khi tự đề nghị ngừng sử dụng bằng văn bản gửi cơ quan thuế (theo Nghị định số 70/2025/NĐ-CP, sửa đổi Nghị định 123/2020/NĐ-CP). • Việc tiếp tục dùng hóa đơn điện tử trong trường hợp này không làm phát sinh lại nghĩa vụ thuế, nếu doanh thu thực tế vẫn dưới ngưỡng chịu thuế. |
| 5 | Hóa đơn điện tử | Tôi cho thuê nhà với doanh thu dưới 01 tỷ đồng nhưng có nhu cầu sử dụng hóa đơn điện tử thì có được sử dụng không? | • Có. Nếu doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống nhưng có nhu cầu, được đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế, hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế (theo Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ- CP). |
| 5 | Hóa đơn điện tử | Cá nhân có nhà cho thuê (không có hoạt động lưu trú) trực tiếp kê khai nộp thuế có doanh thu 1 năm trên 1 tỷ có bắt buộc phải dùng hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền không? | • Không. Theo điểm 8 Điều 1 Nghị định 70/2025/NĐ-CP, hoạt động cho thuê bất động sản không bắt buộc dùng hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền, dù doanh thu năm trên 01 tỷ đồng (chỉ bắt buộc dùng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế). |
| 5 | Hóa đơn điện tử | trên 1 tỷ có bắt buộc phải dùng hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền không? Hóa đơn điện tử lập cho hoạt động cho thuê bất động sản có bắt buộc ghi rõ địa chỉ, đặc điểm cụ thể của từng bất động sản cho thuê trên hóa đơn không? | • Có. Hóa đơn phải ghi rõ thông tin nhận diện bất động sản cho thuê (địa chỉ, diện tích, đặc điểm…) tương ứng với hợp đồng cho thuê. • Thông tin này giúp cơ quan thuế đối chiếu, xác định đúng từng hợp đồng khi cá nhân có nhiều bất động sản tại nhiều địa điểm. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 6 | Tài khoản ngân hàng và thanh toán | Thông tư 18/2026/TT-BTC yêu cầu thông báo số tài khoản ngân hàng là nghĩa vụ mới gì? | • Đây là quy định nhằm tăng tính minh bạch trong quản lý doanh thu. • Cá nhân chưa gửi thông báo số tài khoản ngân hàng/ví điện tử cho cơ quan thuế thì gửi theo Mẫu số 01/BK-STK (kèm Thông tư số 18/2026/TT-BTC), chậm nhất ngày 31/7/2026 (khoản 4 Điều 13 Nghị định 68/2026/NĐ-CP). |
| 6 | Tài khoản ngân hàng và thanh toán | Nếu tôi nhận tiền thuê nhà bằng tiền mặt, có bị phạt không? | • Không bị phạt chỉ vì nhận tiền mặt — Nghị định 68/2026/NĐ-CP không cấm hình thức thanh toán này. • Nhưng vẫn phải kê khai trung thực, đầy đủ doanh thu dù nhận tiền mặt hay chuyển khoản; cơ quan thuế đối chiếu doanh thu qua tài khoản ngân hàng, giao dịch điện tử và các nguồn dữ liệu khác. • Nếu che giấu doanh thu sẽ bị xử lý theo pháp luật quản lý thuế. |
| 6 | Tài khoản ngân hàng và thanh toán | Tôi có cho thuê nhà với giá 8 triệu đồng/tháng nhận bằng tiền mặt. Tôi có phải thông báo số tài khoản cá nhân của tôi cho cơ quan thuế hay không? | • Có. Phải thông báo điện tử cho cơ quan thuế tất cả số tài khoản/ví điện tử liên quan đến hoạt động cho thuê (sản xuất, kinh doanh) — không phân biệt nhận tiền mặt hay chuyển khoản (khoản 4 Điều 13 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP). |
| 6 | Tài khoản ngân hàng và thanh toán | nhân của tôi cho cơ quan thuế hay không? Bố tôi có nhà cho thuê, tôi được ủy quyền nhận tiền qua tài khoản của tôi ghi rõ trong hợp đồng và giấy ủy quyền. Bố tôi có phải kê khai số tài khoản của tôi cho cơ quan thuế không? | • Có. Khi việc ủy quyền nhận tiền đã được ghi rõ trong hợp đồng thuê nhà và giấy ủy quyền, bố bạn (chủ nhà) phải thông báo số tài khoản nhận tiền của bạn cho cơ quan thuế (Điều 13 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP). |
| 6 | Tài khoản ngân hàng và thanh toán | Tôi có 3 tài khoản ngân hàng ở 3 ngân hàng khác nhau nhưng chỉ dùng 1 tài khoản để nhận tiền thuê nhà, các tài khoản còn lại dùng cho mục đích cá nhân khác không liên quan đến cho thuê. Tôi có phải thông báo cả 3 tài khoản cho cơ quan thuế không? | • Về nguyên tắc, chỉ phải thông báo tài khoản/ví điện tử liên quan đến hoạt động cho thuê tài sản, không phải toàn bộ tài khoản cá nhân (khoản 4 Điều 13 Nghị định 68/2026/NĐ-CP). • Tuy nhiên, vì cơ quan thuế khó xác minh độc lập tài khoản nào không liên quan, nhiều Cục Thuế khuyến nghị nên thông báo đầy đủ tất cả tài khoản đang sử dụng để tránh rủi ro phải giải trình, đối chiếu sau này. |
| 6 | Tài khoản ngân hàng và thanh toán | Nếu tôi không thông báo số tài khoản ngân hàng/ví điện tử đúng thời hạn quy định, tôi có bị xử phạt không và mức phạt là bao nhiêu? | • Có. Không thông báo, thông báo không đầy đủ hoặc không đúng thời hạn là vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, có thể bị xử phạt theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 310/2025/NĐ-CP). • Mức phạt cụ thể tùy theo hành vi và thời gian chậm; nên chủ động bổ sung thông báo ngay khi phát hiện chậm trễ để được xem xét giảm nhẹ. |
| 6 | Tài khoản ngân hàng và thanh toán | Có bắt buộc nhận tiền thuê qua tài khoản ngân hàng không? | • Không bắt buộc, nhưng pháp luật khuyến khích thanh toán không dùng tiền mặt. • Nếu bên thuê là doanh nghiệp/tổ chức, họ chỉ được khấu trừ thuế GTGT đầu vào và tính vào chi phí được trừ khi có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt (theo Luật Thuế TNDN và Luật Thuế GTGT) — đây là động lực thực tế để khuyến khích chuyển khoản. |
| 7 | Hoàn thuế, vi phạm, xử phạt và khiếu nại | Nếu doanh thu năm 2026 của tôi là 900 triệu đồng (dưới 1 tỷ), nhưng tôi đã khai và nộp thuế theo ngưỡng cũ (500 triệu), tôi được hoàn thuế không? | • Có. Theo khoản chuyển tiếp của Nghị định 141/2026/NĐ-CP: nếu đã nộp thuế theo ngưỡng cũ (500 triệu đồng) nhưng doanh thu thực tế không vượt ngưỡng mới (1 tỷ đồng), được xử lý số tiền đã nộp theo Điều 12 Nghị định 68/2026/NĐ-CP. |
| 7 | Hoàn thuế, vi phạm, xử phạt và khiếu nại | ngưỡng cũ (500 triệu), tôi được hoàn thuế không? Tôi đang trong diện miễn thuế do doanh thu cho thuê BĐS dưới 1 tỷ. Nếu doanh thu tăng đột biến do ký hợp đồng thuê mới, tôi có thể bị xử phạt do chưa khai thuế ngay không? | • Không bị phạt ngay khi doanh thu tăng đột biến — vẫn khai theo kỳ đã chọn (hai lần/năm: hạn 31/7 và 31/1 năm sau; hoặc một lần/năm: hạn 31/1 năm sau), theo tiết d khoản 2 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định số 141/2026/NĐ- CP). • Doanh thu kê khai là doanh thu phát sinh trong kỳ 6 tháng hoặc 1 năm đã chọn. • Chỉ bị phạt nếu kê khai không đúng thời hạn đã chọn — đây là phạt chậm nộp hồ sơ, không phải phạt vì doanh thu tăng. |
| 7 | Hoàn thuế, vi phạm, xử phạt và khiếu nại | Tôi quên không kê khai thuế trong kỳ, bây giờ phải làm thế nào? | • Khai và nộp bổ sung hồ sơ khai thuế ngay khi phát hiện chưa kê khai (theo Luật Quản lý thuế, Thông tư số 18/2026/TT-BTC và Thông tư số 50/2026/TT-BTC): (1) nộp tờ khai bổ sung qua hệ thống thuế điện tử; (2) nộp đủ số thuế và tiền chậm nộp (nếu có phát sinh số thuế phải nộp). • Chậm nộp hồ sơ khai thuế có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế theo Nghị định số 125/2020/NĐ-CP và Nghị định số 310/2025/NĐ-CP — nên cần chủ động khai, nộp đúng hạn. |
| 7 | Hoàn thuế, vi phạm, xử phạt và khiếu nại | Nếu tôi kê khai sai doanh thu (thấp hơn thực tế), mức phạt là bao nhiêu? | • Theo Điều 16 Nghị định 125/2020/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 310/2025/NĐ-CP): kê khai sai doanh thu dẫn đến thiếu thuế phải nộp sẽ bị phạt 20% số tiền thuế khai thiếu (hoặc số tiền được miễn, giảm, hoàn cao hơn quy định). • Ngoài ra, vẫn phải nộp đủ số thuế thiếu, số tiền được hoàn/miễn/giảm cao hơn quy định, cộng tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước. |
| 7 | Hoàn thuế, vi phạm, xử phạt và khiếu nại | Tôi đã nộp thuế theo quy định cũ, đến nay thấy mình được miễn (doanh thu dưới 1 tỷ). Thủ tục xin hoàn thuế như thế nào? | • Nếu số tiền thuế đã nộp được xác định là nộp thừa, được chọn 1 trong 3 phương án: (1) bù trừ với số thuế còn nợ hoặc số thuế phát sinh kỳ tiếp theo; (2) đề nghị cơ quan thuế hoàn lại tiền đã nộp; (3) đề nghị hoàn kiêm bù trừ. • Hồ sơ đề nghị xử lý khoản nộp thừa: Mẫu số 01/ĐNXLNT (kèm Thông tư số 80/2021/TT-BTC) và bản sao chứng từ, tài liệu chứng minh số thuế đã kê khai, đã nộp. • Hồ sơ đề nghị hoàn thuế nộp thừa quy định tại Điều 5 Thông tư số 18/2026/TT-BTC và Điều 2 Thông tư số 50/2026/TT- BTC. • Nơi nộp hồ sơ: nộp trực tuyến đến cơ quan thuế nơi đã nộp hồ sơ kê khai trước đó. |
| 7 | Hoàn thuế, vi phạm, xử phạt và khiếu nại | Nếu tôi không đồng ý với quyết định tính thuế của cơ quan thuế, tôi có quyền khiếu nại không? | • Có. Theo Luật Khiếu nại, có quyền: (1) khiếu nại lần đầu đến cơ quan thuế đã ban hành quyết định; (2) khiếu nại lần hai lên cơ quan thuế cấp trên nếu không đồng ý kết quả giải quyết lần đầu; (3) hoặc khởi kiện ra Tòa án hành chính theo Luật Tố tụng hành chính. |
| 7 | Hoàn thuế, vi phạm, xử phạt và khiếu nại | Cơ quan thuế có thể kiểm tra hoạt động cho thuê nhà của tôi không? Căn cứ nào để kiểm tra? | • Có. Cơ quan thuế có quyền kiểm tra khi có dấu hiệu vi phạm hoặc theo kế hoạch thanh tra định kỳ. • Căn cứ kiểm tra gồm: thông tin từ hợp đồng cho thuê, dữ liệu tài khoản ngân hàng, thông tin từ tổ chức đi thuê, hóa đơn điện tử, và thông tin từ UBND cấp xã. • Khi kiểm tra, cơ quan thuế phải thông báo trước và không được gây ảnh hưởng đến hoạt động bình thường. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 7 | Hoàn thuế, vi phạm, xử phạt và khiếu nại | Nếu tôi tự nguyện khai bổ sung hồ sơ thuế sai sót trước khi bị kiểm tra, có bị phạt không? | • Không. Nếu tự nguyện khai bổ sung trước khi cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra, sẽ không bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi khai sai. • Tuy nhiên vẫn phải nộp đủ số thuế thiếu và tiền chậm nộp theo quy định — đây là chính sách khuyến khích tự giác tuân thủ pháp luật thuế. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 8 | Sở hữu và ủy quyền | Tôi có thể ủy quyền cho người thân (con cái, anh em) đi khai và nộp thuế thay được không? | • Được. Có thể lập Văn bản ủy quyền hợp pháp (có công chứng/chứng thực) để người thân thay mặt làm việc với cơ quan thuế. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 8 | Sở hữu và ủy quyền | Tôi ủy quyền cho người khác đứng ra ký hợp đồng cho thuê và thu tiền thuê. Ai nộp thuế? | • Nghĩa vụ thuế thuộc về chủ sở hữu bất động sản (bên cho thuê thực tế), không phụ thuộc vào người được ủy quyền ký hợp đồng. • Chủ sở hữu vẫn phải khai và nộp thuế theo tên của mình; người được ủy quyền chỉ thực hiện thay phần thủ tục. • Nghĩa vụ thuế phát sinh và ghi nhận vẫn theo mã số thuế của chủ sở hữu bất động sản cho thuê. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 8 | Sở hữu và ủy quyền | Bất động sản đứng tên hộ gia đình (nhiều thành viên), ai đứng ra khai thuế? | • Cần xác định một thành viên đại diện đứng tên ký hợp đồng cho thuê và khai thuế; người này chịu nghĩa vụ khai và nộp thuế. • Nếu hoạt động dưới hình thức hộ kinh doanh được các thành viên ủy quyền, người đại diện hộ kinh doanh là người khai thuế. CĂN CỨ PHÁP LÝ: |
| 8 | Sở hữu và ủy quyền | Tôi chấm dứt hợp đồng cho thuê trước thời hạn hoặc không còn phát sinh doanh thu cho thuê thì có phải thông báo với cơ quan thuế không? | • Có. Khi chấm dứt hoạt động cho thuê hoặc không còn phát sinh doanh thu, cần kê khai/điều chỉnh thông tin với cơ quan thuế theo tình hình thực tế. • Nếu đã nộp hồ sơ khai thuế cho kỳ có doanh thu dự kiến nhưng thực tế thay đổi, thực hiện khai bổ sung, điều chỉnh theo quy định của pháp luật quản lý thuế (hướng dẫn tại Thông tư số 18/2026/TT-BTC và Thông tư số 50/2026/TT-BTC). |
| 9 | Tra cứu văn bản pháp luật | Tôi cần tìm hiểu thêm chi tiết, có thể tra cứu các văn bản pháp luật này ở đâu? | Bạn có thể tra cứu toàn văn các văn bản tại: ▪Cổng thông tin văn bản quy phạm pháp luật Chính phủ: vanban.chinhphu.vn ▪Cổng Văn bản Chính phủ: vanban.chinhphu.vn ▪Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật: vbpl.vn ▪Cổng văn bản Chính phủ: vanban.chinhphu.vn ▪Cổng dịch vụ công thuế điện tử: thuedientu.gdt.gov.vn ▪Website Tổng cục Thuế: gdt.gov.vn Các văn bản trọng tâm cần tra cứu: Nghị định 68/2026/NĐ-CP (trên vanban.chinhphu.vn), Nghị định 141/2026/NĐ-CP (trên vanban.chinhphu.vn), Thông tư 18/2026/TT-BTC, Thông tư 50/2026/TT-BTC, Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15. ▪Chi tiết toàn bộ danh mục 21 văn bản pháp luật cùng đường dẫn tra cứu trực tuyến chính thức được tổng hợp đầy đủ tại PHỤ LỤC ở cuối sổ tay này. |
Liên hệ nếu quý khách cần tư vấn thêm: Ms Huyền Hotline/Zalo – 094 719 2091
Email: pham.thi.thu.huyen@manaboxvn.jp.
_______________
Công ty TNHH Manabox Việt Nam
Phòng 701, tầng 7, tòa nhà 3D center, số 3 Duy Tân, Phường Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội, Việt Nam Facebook: https://www.facebook.com/ManaboxVietnam
Facebook Group: https://www.facebook.com/groups/congvanketoan
Nhóm Zalo để thảo luận Miễn phí và hỗ trợ mùa quyết toán: https://zalo.me/g/ryjjoq044