Rủi Ro Thuế BQT Chung Cư Tự Vận Hành: Những Điều Cần Biết 2026

Tại Hội nghị đối thoại về chính sách thuế năm 2025, Bộ Tài chính đã có văn bản trả lời rõ ràng về vấn đề này.  Nếu không nắm rõ quy định mới, BQT và Đơn vị vận hành có thể đang đối mặt với rủi ro phạt vi phạm hành chính rất lớn.

1/ Rủi ro khi BQT tự vận hành để tiết kiệm chi phí

Nhiều Ban Quản trị (BQT) vì muốn giảm phí quản lý cho cư dân nên đã chọn phương án tự tổ chức nhân sự, tự thu chi. Tuy nhiên, theo quy định mới nhất từ Bộ Tài chính và Luật Nhà ở 2023, phương án này đang tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý:

• Về năng lực: Nếu tòa nhà có thang máy, BQT không đủ chứng chỉ hành nghề sẽ bị coi là vi phạm Điều 149 Luật Nhà ở.
• Về thuế: Khi BQT tự thu phí quản lý mà không có bộ máy kế toán chuyên nghiệp để xuất hóa đơn và kê khai thuế GTGT, toàn bộ số tiền thu được có thể bị coi là doanh thu trốn thuế.

2/ Lợi ích khi thuê ĐVQLVH chuyên nghiệp 

Việc ký hợp đồng với một ĐVQLVH đủ năng lực không chỉ là sử dụng dịch vụ mà là chi phí để đảm bảo an toàn pháp lý 

• Chuyển giao nghĩa vụ thuế: ĐVQLVH sẽ là bên trực tiếp xuất hóa đơn cho cư dân. BQT không còn phải lo lắng về việc lập chứng từ thu sao cho đúng quy định của Nghị định 70/2025/NĐ-CP.
• Minh bạch dòng tiền: Mọi khoản thu chi được hạch toán qua mã số thuế của doanh nghiệp, giúp báo cáo tại Hội nghị nhà chung cư trở nên rõ ràng, chuyên nghiệp hơn.
• Bảo vệ con dấu BQT: BQT chỉ đóng vai trò giám sát, không trực tiếp vận hành dòng tiền kinh doanh, từ đó tránh được các rủi ro cá nhân cho các thành viên trong Ban.

3/ BQT cần làm gì để tuân thủ nghĩa vụ thuế

Theo hướng dẫn mới, BQT cần thực hiện đúng quy trình tài chính để tránh bị phạt thuế:

• Quản lý Quỹ bảo trì (2%): Gửi tiền vào tài khoản ngân hàng riêng của BQT và chỉ được chi cho các hạng mục bảo trì phần sở hữu chung (có hóa đơn, chứng từ đầy đủ).
• Thu phí dịch vụ: * Nếu BQT thuê ĐVQLVH: Để ĐVQLVH trực tiếp thu và xuất hóa đơn GTGT cho dân.
  • Nếu BQT tự thu (hiếm): Phải đăng ký mã số thuế, lập hóa đơn điện tử theo Nghị định 70/2025/NĐ-CP và nộp thuế GTGT, TNDN như một doanh nghiệp.
• Báo cáo tài chính: Công khai thu – chi tại Hội nghị nhà chung cư hàng năm để cư dân giám sát.
• ​​KHÔNG tự vận hành nếu không có chứng chỉ chuyên môn (tránh vi phạm Luật Nhà ở).
• KHÔNG dùng Phiếu thu thay Hóa đơn khi thu các khoản phí dịch vụ (tránh vi phạm Luật Thuế).
• KHÔNG chi tiêu tùy tiện Quỹ bảo trì nếu chưa được Hội nghị nhà chung cư thông qua (tránh rủi ro pháp lý hình sự).

Liên hệ nếu quý khách cần tư vấn thêm: Ms Huyền Hotline/Zalo – 094 719 2091

Email: pham.thi.thu.huyen@manaboxvn.jp.

_______________