Điểm mới Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Luật kinh doanh bất động sản 2023 (Luật 2023) ban hành ngày 28 tháng 11 năm 2023 có nhiều điểm mới so với quy định cũ trong Luật 2014. Luật bắt đầu có hiệu lực thi hành từ 01 tháng 01 năm 2025, cho doanh nghiệp thời gian nghiên cứu, điều chỉnh quy trình, hoạt động phù hợp với quy định mới. Cùng MNB tìm hiểu một vài điểm mới.

Bổ sung giải thích từ ngữ

Luật năm 2023 phân biệt khái niệm “kinh doanh bất động sản” và “kinh doanh dịch vụ bất động sản”. Trong Luật 2014, hai khái niệm này nằm trong định nghĩa kinh doanh bất động sản gây khó khăn trong việc diễn giải quy định Luật.

Cụ thể:

1. Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.

2. Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm kinh doanh các dịch vụ: sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản.

Thêm vào đó, Luật 2023 làm rõ một loạt các khái niệm so với văn bản Luật 2014, giúp thuận lợi hơn trong áp dụng luật.

• Dự án bất động sản
• Chuyển nhượng dự án bất động sản
• Hợp đồng kinh doanh bất động sản
• Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản
• Tư vấn bất động sản
• Quản lý bất động sản

Căn cứ Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2023

Điều kiện kinh doanh

Doanh nghiệp kinh doanh BĐS

Về điều kiện kinh doanh đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS, Luật 2023 cụ thể hóa việc bãi bỏ vốn tối thiểu 20 tỷ tại Luật đầu tư 2020. Ngoài ra, Luật 2023 cũng bổ sung điều kiện kinh doanh bất động sản, trong đó đáng chú ý quy định về “b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;” và “c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.”

Căn cứ Khoản 2, Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2023

Kinh doanh dịch vụ môi giới

Luật 2023 tăng cường quản lý giám sát đối với Công ty BĐS. Cụ thể Điều 61. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản yêu cầu doanh nghiệp “…gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.” trước khi hoạt động.

Cá nhân hành nghề môi giới

Luật 2023 không có quy định cho cá nhân hành nghề môi giới độc lập, cụ thể:

b) Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. – Khoản 2, Điều 61.

Khi cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, cá nhân đó chỉ được hưởng tiền thù lao, hoa hồng “từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản” chứ không được nhận trực tiếp từ khách hàng.

Cụ thể: cá nhân không có quyền “Thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên” – Khoản 2, Điều 65.

Hạn chế với nhà nước ngoài

Hình thức, phạm vi kinh doanh của nhà đâu tư nước ngoài và Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam so với nhà đầu tư trong nước. Cụ thể, phạm vi kinh doanh bao gồm:

#1 Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để

• bán,
• cho thuê,
• cho thuê mua

thông qua dự án bất động sản thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

#2 Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để

• chuyển nhượng;
• cho thuê;
• cho thuê lại;

quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

#3 Thuê

• nhà ở
• công trình xây dựng
• phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng

để cho thuê lại;

#4 Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.

Và nhiều thay đổi khác

Liên hệ nếu quý khách cần tư vấn thêm: Ms Huyền Hotline/Zalo – 094 719 2091

Email: pham.thi.thu.huyen@manaboxvn.jp.

_______________

Nguyen Tran Long

Manalabo Dep.

Sáng tạo nội dung của Bộ phận Manalabo, Công ty TNHH Manabox Việt Nam